Cuando es rentable subrogar una hipoteca
Escrito por José Manuel el miércoles, 31 de octubre de 2007 a las 12:09 am
Son pocas personas las que subrogan la hipoteca. Según alguna entidad no más del 10% del total.
Los motivos para que esto sea así son la preocupación de empeorar el contrato con alguna clausula escondida, los trámites a realizar, o los costes.
Esta semana se han reducido los costes de cambiar la hipoteca de banco por lo que quizás puedes replantearte esta opción.
Las novedades son que los gastos de registro y notaria se reducen en un 90%.
La comisión máxima para subrogar no se altera para hipotecas antiguas. Es decir si tenías un 1% pagarás ese importe sobre lo que te queda por amortizar.
Las nuevas hipotecas por eso “solo” deberán pagar el 0.5% como máximo.
Viendo ejemplos:
| Prestamos de: | 100.000 euros | 200.000 euros | 300.000 euros |
| Comisión subrogación: (1%) | 1.000 euros | 2.000 euros | 3.000 euros |
| Notario: | 37 euros | 40 euros | 44 euros |
| Registro: | 17 euros | 20 euros | 22 euros |
| Gestoría: | 200 euros | 200 euros | 200 euros |
| Tasación (solo si cambió mucho el valor del piso): | 200 euros | 200 euros | 200 euros |
| Comisión de apertura: | según banco | según banco | según banco |
| Total | 1254 euros | 2260 euros | 3266 euros |
Como véis los importes de notaría y registro varían, aunque con la nueva ley no son los más importantes.
Entonces entre tanto gasto y gestión porque cambiarse de hipoteca?
Las razones pueden ser estar molesto con el banco, haber negociado un diferencial alto debido a las prisas, haber tenido que contratar una hipoteca con una constructora, o una modalidad que no nos satisface como aquellas que solo pagan intereses al principio, etc.
Cuando es rentable subrogar la hipoteca?
Pues depende de las condiciones. Por lo general a dos hipotecas con condiciones iguales el ahorro se empieza a notar cuando entre ellas hay una diferencia de tres puntos o más entre un diferencial y el nuevo. Por ejemplo pasar de un diferencial del 0.6 al 0.3.
Pero hay que tener cuidado. Cuando subrogas una hipoteca puedes cambiar dos cosas el diferencial y el plazo.
Si reduces el plazo, sobre el que te queda en ese momento, te puedes encontrar con que la cuota sube mucho y vas a pagar mensualmente más que antes. Esto puede encarecer la operación a largo plazo e incluso hacerte que salgas perdiendo.
Lo mejor es que cojas una hoja de cálculo que calcule el importe de hipotecas y hagas tus números. Pon el importe y plazo que te queda y mira que coste te supone con un diferencial y otro. Luego lo mismo pero con otros periodos. Para ello suma todas las cuotas que deberás pagar en la hipoteca antigua y en la nueva y haz la resta.
A esto añádele los gastos de cambiarte (notarios, etc) y mira si el nuevo banco te obliga a contratar nuevos seguros. Estos seguros debes sumarlos al total, añadiendo los importes de todos los años que te vayan a cobrar.
Si la operación te merece la pena y el nuevo banco te ha aceptado la hipoteca es recomendable que les pidas que te lo pongan por escrito.
Con este escrito puedes ir a tu antiguo banco y pedirles que te renegocien las condiciones (novación). Algunos cederán gratuitamente y otros a cambio de un porcentaje. Dependerá de lo buen cliente que seas y no me refiero a tu simpatía natural si no al dinero que tengas en la entidad.
Por mi parte solo puedo reducir el diferencial un 0.2 con lo que muy a mi pesar me debo quedar unos lustros más con los del Santander :/
Mi gozo en un pozo.
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