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El precio de los pisos está bajando. Si estáis buscando piso y podéis esperar un tiempo debéis saber que el mejor momento para comprarlo es cuando los precios comiencen a subir justo antes de que las subidas en el precio de los pisos superen el IPC.

Porqué? Porque durante todo este tiempo podréis ahorrar o tener una cuenta vivienda y todo ese dinero acumulado lo podréis utilizar para pagar una parte mayor del piso pidiendo por tanto una hipoteca de mucha menor cuantía.

La pregunta clara es entonces cuando los precios de los pisos dejarán de bajar?

Durante los próximos años vais a escuchar a muchos profetas. Los precios van a volver a subir el mes que viene y bla,bla,bla. Las inmobiliarias, promotoras y demás van a luchar para que la gente deje de esperar a que los precios sigan bajando y tratarán de confundiros. De ello dependen que ganen más dinero de nuevo.

Si la gente cree indefinidamente que los precios van a seguir bajando nadie comprará pisos, no habrá demanda y por tanto los precios seguirán bajando porque habrá vendedores que necesitarán vender como sea.

Entonces de quien fiarse, cuando saber cuando los precios han tocado fondo para empezar a remontar?

Existen cientos de variables que indicaran que eso va a pasar. Pero una de las principales son los especuladores y el que estos vuelvan masivamente a este mercado. Es decir, cuando para estos sea de nuevo un negocio invertir en pisos la demanda volverá a crecer exponencialmente y por tanto los precios.

Metámonos en la mente de un especulador. Para un especulador profesional invertir en pisos o en otro bien supone que sabe que va a conseguir un beneficio desde el día uno.

En los pisos esta situación se da entre otras cuando alquilando ese piso se obtienen beneficios. El especulador resta del alquiler anual el importe de la cuota anual de la hipoteca y el de los gastos del piso. Si sale positivo le es rentable.

Es decir por un lado suma los gastos que son impuestos, mantenimiento, seguros, periodo sin inquilinos, etc junto a la cuota anual. Y por otro los ingresos.

Supón que estos gastos por hacer los cálculos fáciles son de 8000 euros al año más la hipoteca. Este coste será menor cuanto menos valga el piso y al revés cuanto más valga.

Ahora imaginad varias situaciones de mercado:

Los pisos valen 300.000 euros y su alquiler 1500 euros. El especulador paga 23000 al año en la hipoteca más 8000 euros de gastos y recibe 18000, pierde 13000 euros. No es negocio. Los precios seguirán bajando en base a esta variable.

Los pisos valen 150.000 euros y su alquiler 1300 euros. El especulador paga 12000 al año en la hipoteca más 6000 euros de gastos y recibe 15600, pierde 2400 euros. No es negocio. Los precios seguirán bajando en base a esta variable.

Los pisos valen 120.000 euros y su alquiler 1300 euros. El especulador paga 9500 al año en la hipoteca más 5000 euros de gastos y recibe 15600, gana 900 euros. Comienza a ser negocio los precios comenzarán a subir.

Vosotros deberíais hacer los cálculos en base a los precios de vuestra zona.

También tener en cuenta que influye en la oferta y demanda de la zona y cual es la presión sobre la demanda en ese lugar.

Volviendo al método anterior los especuladores tienen un sistema para facilitar los cálculos. Consiste en multiplicar por 6 o 10 el valor del alquiler anual. Si la zona es “cutrecilla” multiplica por 6 y si es alto estanding multiplica por 10. Si el resultado supera el valor de venta de ese piso sale a cuenta invertir.

Es decir un alquiler por 18.000 euros anuales multiplicado por 6 indicaría que ese piso no debería comprarse por más de 108.000 euros para que fuera negocio comprarlo.

Aspectos importantes a seguir por tanto. Son los tipos de interés si bajan bajarán los costes de los especuladores en masa por lo que les será rentable comprar pisos a precios superiores. También la subida de los alquileres. Si los alquileres suben les será rentable comprar al alza. Quizás de ahí que la medida de los 210 euros en el fondo busque subir los precios de los alquileres para de ese modo incentivar a que los grandes inversores vuelvan a comprar pisos. Una medida pro economía de la construcción.

Hay muchos más queda a vuestro criterio reconocer cuales son los factores que presionan la demanda de pisos y por tanto los precios de los pisos.

Yo por mi parte espero haber ayudado a que ahorréis todo lo que podáis y compréis en el mejor momento para aquellos que vais a necesitar una vivienda para vivir y no para especular con ella.

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