Lo que siempre quiso saber y nunca le explicaron o cuales son las cosas a tener en cuenta al elegir una hipoteca para su vivienda.
Como el tema es complejo o puede llegar a serlo mucho me centraré en las conclusiones y en lo importante sin entrar mucho en el detalle pero dando ejemplos con números.
Se deben tener ciertas nociones pero creo que está todo más o menos claro. Si tenéis dudas sobre fórmulas y conceptos podéis consultar este artículo donde podréis encontrar una hoja de cálculo para realizar vuestras estimaciones.
- Cómo elegir el mejor banco para una hipoteca
Empecemos por el principio. Lo principal a la hora de escoger una hipoteca son el diferencial y el plazo. Es lo que más va a influir en el coste total de la operación, es decir en lo que te tocará devolver desde que empiezas a pagar hasta que acabes. Estos dos puntos son primordiales a la hora de elegir la mejor oferta para ti entre todos los bancos que hay, aunque no son los únicos puntos a tener en cuenta, más abajo tienes los demás.
Volviendo al plazo y al diferencial: No es lo mismo una hipoteca a diferencial 0.5 a 20 años que diferencial 0.5 a 30 años.
En la primera opción el coste total de devolver una hipoteca de 40 millones a los 20 años es de 61 millones. Mientras que en el segundo caso (a 30 años) pagas 73 millones.
El diferencial es lo que el banco añade al euribor (generalmente es el euribor) para ganar algo de dinero adicional. Si la hipoteca fuera al Euribor el banco ni ganaría ni perdería nada supuestamente.
Así pues para una hipoteca de 40 millones a 30 años con un diferencial de 0.5 y euribor del 4% pagas por toda la operación 73 millones, mientras que con un diferencial del 1% y euribor del 4% con las mismas condiciones devuelves un total de 77 millones.
Conviene por tanto que el diferencial y el plazo sea lo más pequeño posible. Pero ojo porque cuanto más pequeño es el plazo de devolución de la hipoteca más alta será la cuota y por tanto es mejor a veces elegir un plazo más largo y poder pagar cuotas mensuales más bajas. Ahorrar en los intereses totales que pagas en toda la vida de la hipoteca puede llegar a asfixiarte, cuidado.
Cuando vas a un banco debes pedirle una hipoteca (o prestamo hipotecario) no un crédito hipotecario. Un crédito hipotecario no puedes cambiarlo a otra entidad por un porcentaje como en la hipoteca. Debes cancelarlo y abrirlo de nuevo con lo que conllevará gastos mucho más importantes.
- Otros costes, los seguros.
Al coste de la operación debes sumar otros costes como el de los seguros.
El banco intentará que contrates toda clase de seguros pero solo debes contratar (a no ser que te interese alguno) el seguro de continente que es obligatorio por ley. Este seguro es para pagar lo que costaría reconstruir el piso si se cae, calcina, etc.
Tienes una opción para evitar que te cuelen estos seguros de más en el contrato de la hipoteca. Puedes pedirles una oferta vinculante. Ahí podrás ver sus condiciones antes de estar sentado con el notario. Si algo no te gusta lo podrás renegociar. Ese documento es vinculante por lo que no podrán cambiarlo y si lo hacen en un juicio deberías ganar.
El banco intentará no darte la oferta vinculante por lo general pero está obligado por ley, así que en ese caso recuerdale este punto e insiste y sino a otro banco.
Otros costes importantes a tener en cuenta son las comisiones. Las hay de apertura, amortización, cierre, etc.
Debes buscar sobretodo que la amortización de capital tenga una comisión 0.
Amortizar capital es ir dando al banco dinero para restárselo a lo que les debes. Es diferente de la cuota que pagas mensualmente.
Otra comisión importante es la subrogación o cierre. Si es menor del 0.5% o menor mejor. Eso te permite cambiarte de banco más facilmente. Imagínate que acabas descontentos con el banco. Si quieres llevarte la hipoteca del banco deberás pagar el 1% de todo lo que te queda por pagar, (con la nueva ley el 0.5%).
- Cuando amortizar y de qué forma.
Cada vez que pagas una cuota el prestamo se recalcula. Por ello para amortizar capital no debes esperarte ni un solo día, en cuanto tengas dinero suficiente amortiza. El mejor día para amortizar la hipoteca es ayer, no hay un día del mes concreto en función de cuando te cobran ni nada de eso. Cuanto antes lo hagas mejor, menos intereses pagarás desde ya.
Pero ojo a la hora de amortizar hay que tener en cuenta varias cosas:
– Si tienes el dinero en bolsa, en un depósito o un negocio que te renta más que la suma de euribor + diferencial déjalo invertido (salvo que quieras acabar con la hipoteca lo antes posible). Es mejor invertir el dinero que amortizarlo en la hipoteca, en el caso por ejemplo, de que tienes un depósito a un año al 6% contra un diferencial+euribor del 5%.
– Durante los primeros años, de las dos opciones que tienes (amortizar tiempo o reducir cuota), es mejor quitar tiempo.
– A partir del momento en que lo que pagas de capital es igual a lo que pagas de intereses “te da igual” amortizar tiempo que reducir cuota.
Al principio de un préstamo hipotecario pagas muchos intereses y devuelves poco capital. En tu primera cuota (supongamos de 600 euros) puedes devolver, por ejemplo, 500 euros de intereses y 100 de capital. Con lo que si te prestaron 300.000 euros, ahora les deberás 299.900.
Si amortizas en tiempo 500.000 pesetas cada año en un prestamo de 40 millones a 30 años al final del prestamo habrás devuelto un total de 62 millones y habrás tardado 21 años en devolverlo (de los 30 iniciales).
Si amortizas reduciendo cuota 500.000 pesetas cada año en un prestamo de 40 millones a 30 años al final del prestamo habrás devuelto un total de 67 millones y habrás tardado 29 años en devolverlo (de los 30 iniciales).
En la primera opción el banco gana 22 millones en intereses y en la segunda 27. Cinco millones que perderías, además del tiempo y los riesgos económicos de tener un pago mensual durante más tiempo.
Pero como decía es casi equivalente reducir cuota o amortizar tiempo a partir de un cierto momento.
Ese momento es aproximadamente cuando pagas lo mismo de intereses que de capital. Eso sí debes tener en cuenta que para que sea casi equivalente debes reinvertir en la hipoteca lo que te ahorras con la cuota más baja.
Es decir si estoy pagando una cuota de 600 euros y empiezo a reducir cuota. Si la nueva cuota es de 590 euros debo amortizar los 3000 euros del ejemplo más 10*12 meses = 120. Total 3120 euros.
Si al año siguiente la cuota me baja a 580 euros debo amortizar los 3000 euros anuales y 600-580=20*12=240 euros. Total 3240 euros de amortización.
Siempre debes restar sobre la cuota inicial que tenías antes de reducir cuota. Eso pensando que el euribor es estable durante años. Si el euribor aumenta este ejemplo no sirve porque pasarás de pagar una cuota y capital identicos a pagar más intereses que capital.
Si piensas que el euribor se mantendrá o bajará la ventaja que tiene reducir cuota es que puedes invertir o dedicar el dinero que obtienes de una cuota más baja en cosas importantes o ante imprevistos.
Haciendo números sobre la hipoteca del ejemplo (40 millones a 30 años):
Si reduzco tiempo y amortizo 500.000 pesetas (3000 euros) cada año tardo 12 años (desde que se igualan intereses y capital en la cuota) y pago 35 millones.
Si reduzco cuota tardo 13 años y pago también cerca de 35 millones en este último periodo de la hipoteca. Se tarda un poco más en acabar de pagar la hipoteca. Ojo que los 35 millones no es el coste total, es el coste total pero solo desde el momento en que se igualan intereses, antes ya llevas tiempo pagando.
- La devolución o desgravación de hacienda.
Hacienda te devuelve un porcentaje del importe total que has pagado por tu hipoteca cada año. Si no me equivoco para el cálculo de la deducción en la declaración de la renta se incluye lo que amortizas, las cuotas y los seguros de continente.
El máximo que computa a la hora de devolverte dinero son 9015 euros. Quiere eso decir que si ya has llegado a los 9015 euros no debes amortizar aunque te sobre dinero para hacerlo?
Pues no. Aquello que amortices supone un ahorro del euribor + diferencial. Es como si tuvieras un depósito a un tipo de interés euribor más diferencial solo que en vez de poder disponer del dinero te has ahorrado las ganancias al amortizar la hipoteca.
Por ello si tienes dinero de sobra para amortizar y lo vas a tener parado aunque hayas pasado los 9015 euros ese año es conveniente amortizarlos. Porque estarás multiplicando el valor de ese dinero amortizado.
- Cuando dejar de amortizar hipoteca.
Es interesante siempre llegar a pagar anualmente los 9015 euros porque de ese dinero te devuelven un 15% y a la vez estás reduciendo intereses del prestamo. No obstante el último año de vida del prestamo ya no importa mucho amortizar. Ya que ese año los intereses te supondrán seguramente perder un 4% de lo que pagues…
Todo es cuestion de hacer números. En muchas ocasiones es rentable subrogar la hipoteca (cambiarla de banco) a un banco con un diferencial menor. Sobre todo cuando aún te quedan muchos intereses por pagar.
Pero para ello debes anotar cuanto te costará cada uno de los siguientes conceptos:
-Comisión de cierre de la hipoteca (máximo 1% y con la nueva ley para hipotecas nuevas máximo 0.5%) del capital que te queda por pagar (no del que pedíste al principio de la hipoteca).
-Gastos de notaría.
-Gastos de registro.
-Impuestos.
-Gestoría.
-Tasación (solo en determinados casos).
-Comisión de apertura en el otro banco (si existe).
Tengo previsto hacer un próximo artículo sobre esto con datos concretos y donde obtener las diferentes informaciones sobre costes.
En todo caso debéis mirar que las condiciones sean las mismas o mejores en el nuevo banco.
Es recomendable tener un fondo para imprevistos que cubra al menos 3 meses de gastos.
La opción de reducir cuota o tiempo depende de la situación de cada cual. Cada uno debe hacer sus números. A lo mejor a alguien le va mejor ir reduciendo cuota y entre lo que sube su sueldo, las desgravaciones, etc. puede ir tirando.
Todo es mirarlo y hacer números pero aquí tenéis unas pequeñas ideas para que las vayáis contrastando. Lo ideal es que cojáis la hoja de cálculo del artículo enlazado al principio y con todo lo dicho hagáis vuestros cálculos y de ese modo seguro que lo veis claro del todo.
Espero que os sea útil.
Aviso: Todos los datos son estimativos, para obtener los datos reales consúltalo en tu banco con tus condiciones específicas.
Núria Alcober del Espai Boca Nord en el Carmelo Barcelona me hace llegar otro mercado de intercambio.
