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La macro-urbanización o micro-ciudad construida en un secarral de Seseña y conocida popularmente como Pocerolandia o Manhattan de la Mancha es el ejemplo perfecto para explicar  un modelo de urbanismo insostenible, se mire por donde se mire, ya sea desde la óptica social, económica, política, ambiental…

Las 13508 casas que en un principio se proyectaron pretendían multiplicar por cinco la población de Seseña. Los escasos 36 km que separan a este pueblo toledano del área metropolitana de Madrid lo convertía en un lugar idílico para montar otra ciudad dormitorio más. La ciudad difusa está concebida en estas lógicas, las cuales es necesario abandonar para volver a la ciudad compacta.

De esta manera, este lugar serviría para todas esas personas que no pueden costearse un nivel de vida de “clase media” en los límites de la capital. Cuestión que tiene miga, porque este fenómeno de expulsión de las clases dominadas se debe en parte a la explosión urbanística y su aparato de corruptela. Cosas del progreso.

El proyecto ha quedado a la mitad. Se han construido 5092 viviendas, de las cuales 3000 llegaron a manos particulares (inversores en la mayoría de casos) y el resto están ahora en la cartera de los bancos. Es decir, la operación se ha consumado, ya que se han vendido todos los pisos. No obstante, El Pocero, que es un hombre de palabra, espera volver cuando acabe la crisis, para  acabar su obra. Para no perder el tiempo, debido a las “trabas” políticas y administrativas, ha decidido irse a rehacer Guinea Ecuatorial, país que no le pondrá tantos impedimentos democráticos. El próximo premio de cooperación al desarrollo ya tiene candidato estrella.

Mientras, Seseña, ha quedado en una ciudad fantasma, apenas hay censadas unas 750 personas. La ausencia de actividad socio-económica se traduce en un modelo de dependencia casi total del transporte privado, porque para todo, hay que utilizarlo, desde comprar harina hasta ir al trabajo. Un gasto energético devastador. Un proyecto que no tiene ni pies ni cabeza, construido al margen de la demanda, las infraestructuras, y los puestos de trabajo.

Seseña es el peor ejemplo del modelo de modernidad extasiado por la sociedad de consumo. Hiperproducción de objetos inservibles en muchos casos, esperando con una fe ciega e irracional que sean vendidos gracias a la publicidad o vaya usted a saber qué.

Por último, les recomiendo el reciente documental HOME, que retrata a personalidades tan ilustres como El Pocero y toda la caterva de corruptos o inútiles que aprueban cosas como éstas

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La ministra de vivienda Beatriz Corredor ha confirmado que en Octubre se abrirá un concurso para comprar suelo a constructoras y demás empresas del sector.

La medida es extraña se mire por donde se mire. Si se busca alguien que se beneficie podemos pensar que las constructoras se beneficiarán a corto plazo obtienendo algo de liquidez.

Pero a largo plazo la medida es algo completamente negativo para ellas. Al mercado le sobra oferta. Es decir si el Estado construye más viviendas habrá más oferta. Y además a un precio inferior, por lo que todo eso hará bajar más los precios. Si las viviendas bajan más de precio las constructoras tendrán en stock viviendas que valen menos mientras que la deuda les irá subiendo. Esto significará la quiebra para muchas de ellas. En el momento que tienes viviendas que valen 100 millones por vender y tienes una deuda de 110 millones estás en quiebra (a no ser que te refinancien la deuda cosa que no va a pasar).

En cuanto al Estado este no está para gastar dinero en viviendas de protección ofical. Básicamente porque ha dicho que necesita reducir los gastos e invertirlos en cosas productivas.

Quizás el estado quiere comprar suelo barato a empresas desesperadas para luego construir casas a precios asequibles por 100 mil euros. Pero permitidme que lo dude mucho. Vamos que no me lo creo ni harto vino después de ver como han dejado que la gente se endeude durante años sin hacer nada.

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Ampliar el plazo de la hipoteca puede ser un instrumento útil para los que están con el agua al cuello debido a la subida del Euribor. También para aquellos que prefieren gastar el dinero el disfrutar de sus hobbies y saben que van a tener un ingreso constante y suficiente hasta el final de la hipoteca.

El gobierno ha hecho una ley para que no haya que pagar costes por este trámite. Sin embargo hay que tener un aspecto muy en cuenta. Ampliar el plazo de la hipoteca supone que te bajará la cuota mensual pero también supone que estarás pagando más años.

Supón que ahora pagas 1000 euros cada mes de tu hipoteca a 30 años. Que pasa si cambias a 40 años la duración del prestamo a 30 millones por ejemplo. Pues que pagarás 900 euros al mes (100 menos) y que al final pagarás 10 años más de cuota. Igual a pagar en total unos 10 millones de pesetas más.

Crees necesario pagar 10 millones de pesetas más? Puedes asumir el riesgo de estar 10 años más pagando el piso. Y si pasa algo esos años que te deja sin ingresos?

Esto es lo mismo que todas las empresas que se anuncian diciendo que te juntan los prestamos y pagarás menos. Falso. Pagarás menos al mes, pero en total pagarás mucho más.

Para los bancos este trámite no tiene apenas coste. Cuanto vale 30 minutos de alguien que está en oficina quizás hasta ocioso?

El problema para los bancos es que esto les supone tener menos liquidez en un momento en que les falta. Seguramente, no porque puedan quebrar sino porque no les permite seguir obteniendo beneficios al ritmo anterior. Por ello ya han dicho que solo harán la ampliación de hipoteca en determinados casos.

El gobierno ha presentado esta medida como una ayuda a los hipotecados. Hipotecados que han comprado generalmente pisos a precio de timo y ahora con un euribor que también es de timo, ya que sube por el hecho de que los bancos no se fían de los otros bancos. Que culpa tendré yo de que se estafen? El negocio del siglo. Hipotecas carísimas y en número de millones de contratadas por una época de burbuja. Y cuando los tengo pillados les subo el euribor para forrarme del todo.

Pero la verdad es que la medida no ayuda realmente, solo en unos pocos casos.

Lo que debería hacer el gobierno es una ley que permita bajar los diferenciales pactados con el banco / caja sin coste. Eso sí cuando sea necesario.

Y para que la medida anterior fuera realista extender su nueva ley de subrogación a las viejas hipotecas y no solo a las nuevas.

De ese modo se renegociarían un gran número de diferenciales cercanos al uno.

Y puestos a ayudar de verdad el gobierno también debería obligar a los bancos a hacer simulaciones de lo que costará una hipoteca en diversos escenarios antes de que se contrate. Si eso se hubiera realizado mucha gente que ahora paga 2000 euros por que no sabía lo que era el euribor y hasta donde podía subir se lo hubiera pensado.

Otra cosa que hubiera ayudado a parar la burbuja hubiera sido que los bancos no hubieran dado hipotecas de más de 50 millones o a más de 20 años.

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El precio de los pisos está bajando. Si estáis buscando piso y podéis esperar un tiempo debéis saber que el mejor momento para comprarlo es cuando los precios comiencen a subir justo antes de que las subidas en el precio de los pisos superen el IPC.

Porqué? Porque durante todo este tiempo podréis ahorrar o tener una cuenta vivienda y todo ese dinero acumulado lo podréis utilizar para pagar una parte mayor del piso pidiendo por tanto una hipoteca de mucha menor cuantía.

La pregunta clara es entonces cuando los precios de los pisos dejarán de bajar?

Durante los próximos años vais a escuchar a muchos profetas. Los precios van a volver a subir el mes que viene y bla,bla,bla. Las inmobiliarias, promotoras y demás van a luchar para que la gente deje de esperar a que los precios sigan bajando y tratarán de confundiros. De ello dependen que ganen más dinero de nuevo.

Si la gente cree indefinidamente que los precios van a seguir bajando nadie comprará pisos, no habrá demanda y por tanto los precios seguirán bajando porque habrá vendedores que necesitarán vender como sea.

Entonces de quien fiarse, cuando saber cuando los precios han tocado fondo para empezar a remontar?

Existen cientos de variables que indicaran que eso va a pasar. Pero una de las principales son los especuladores y el que estos vuelvan masivamente a este mercado. Es decir, cuando para estos sea de nuevo un negocio invertir en pisos la demanda volverá a crecer exponencialmente y por tanto los precios.

Metámonos en la mente de un especulador. Para un especulador profesional invertir en pisos o en otro bien supone que sabe que va a conseguir un beneficio desde el día uno.

En los pisos esta situación se da entre otras cuando alquilando ese piso se obtienen beneficios. El especulador resta del alquiler anual el importe de la cuota anual de la hipoteca y el de los gastos del piso. Si sale positivo le es rentable.

Es decir por un lado suma los gastos que son impuestos, mantenimiento, seguros, periodo sin inquilinos, etc junto a la cuota anual. Y por otro los ingresos.

Supón que estos gastos por hacer los cálculos fáciles son de 8000 euros al año más la hipoteca. Este coste será menor cuanto menos valga el piso y al revés cuanto más valga.

Ahora imaginad varias situaciones de mercado:

Los pisos valen 300.000 euros y su alquiler 1500 euros. El especulador paga 23000 al año en la hipoteca más 8000 euros de gastos y recibe 18000, pierde 13000 euros. No es negocio. Los precios seguirán bajando en base a esta variable.

Los pisos valen 150.000 euros y su alquiler 1300 euros. El especulador paga 12000 al año en la hipoteca más 6000 euros de gastos y recibe 15600, pierde 2400 euros. No es negocio. Los precios seguirán bajando en base a esta variable.

Los pisos valen 120.000 euros y su alquiler 1300 euros. El especulador paga 9500 al año en la hipoteca más 5000 euros de gastos y recibe 15600, gana 900 euros. Comienza a ser negocio los precios comenzarán a subir.

Vosotros deberíais hacer los cálculos en base a los precios de vuestra zona.

También tener en cuenta que influye en la oferta y demanda de la zona y cual es la presión sobre la demanda en ese lugar.

Volviendo al método anterior los especuladores tienen un sistema para facilitar los cálculos. Consiste en multiplicar por 6 o 10 el valor del alquiler anual. Si la zona es “cutrecilla” multiplica por 6 y si es alto estanding multiplica por 10. Si el resultado supera el valor de venta de ese piso sale a cuenta invertir.

Es decir un alquiler por 18.000 euros anuales multiplicado por 6 indicaría que ese piso no debería comprarse por más de 108.000 euros para que fuera negocio comprarlo.

Aspectos importantes a seguir por tanto. Son los tipos de interés si bajan bajarán los costes de los especuladores en masa por lo que les será rentable comprar pisos a precios superiores. También la subida de los alquileres. Si los alquileres suben les será rentable comprar al alza. Quizás de ahí que la medida de los 210 euros en el fondo busque subir los precios de los alquileres para de ese modo incentivar a que los grandes inversores vuelvan a comprar pisos. Una medida pro economía de la construcción.

Hay muchos más queda a vuestro criterio reconocer cuales son los factores que presionan la demanda de pisos y por tanto los precios de los pisos.

Yo por mi parte espero haber ayudado a que ahorréis todo lo que podáis y compréis en el mejor momento para aquellos que vais a necesitar una vivienda para vivir y no para especular con ella.

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Estos días he estado mirando seguros para el hogar.

Mi razón para buscarlo es que el seguro de continente del banco me estaba “robando” directamente. Cada año me subían el valor de reconstrucción del piso una burrada, para un piso medio subían 20.000 euros, por ejemplo. Al subir ese coste la poliza sube. Digo yo que me lo querían reconstruir con ladrillos de oro. El banco? El Santander y el importe del seguro de continente cerca de 200 euros. Como hay una hipoteca de por medio estoy obligado a tener un seguro de continente. Ya puestos pensé en pedir precios para el seguro de contenido.

Busqué por internet y pregunté a los amigos que tal con sus seguros de hogar. El resultado la siguiente lista de aseguradoras y las recomendaciones sobre el servicio de Catalana Occidente y Groupama en cuanto a servicio:

Groupama
Genesis
Mapfre
Allianz
Reale
Axa
Ocaso
Caser
Carrefour
Pelayo
St. Lucia
Mutua Madrileña
Racc
Liberty
Agrupación Mutua
La Estrella
Fiatc

Una vez con los presupuestos en la mano hice la siguiente lista de precios.

La Estrella 155
Groupama 169
Catalana Occidente 177
Genesis 186
Mapfre 186
Ocaso 200
Banco Sabadell 205
Caser 216
St. Lucia 206.87
Mutua Madrileña 235.57
Racc 158.45 (pero debes ser socio lo que suma otros 150 euros que te son rentables si les contratas muchos productos diferentes ya que tienen los mejores precios, pero no es el caso mio)
Carrefour 140 (solo continente)
Allianz
Reale
Axa
Pelayo
Liberty
Agrupación Mutua
Fiatc

Los que están en blanco no me contestaron.

Me dijeron también que el tema de las franquicias* podía abaratar el seguro, pero preguntando a las diferentes compañías ninguna aceptaba esta opción. También intenté quitar cosas que no me servían (por ejemplo joyas que no tengo ni una) o que ya estaban en la poliza de la comunidad (como los incendios) pero en todas me decían que era un paquete conjunto y que no se podía quitar nada. Eso sí tenía libertad para añadir cosas con el incremento de precio consiguiente…

Por precio como se ve los mejores que encontré fueron La Estrella, Groupama y Catalana Occidente.

Pero a parte del precio lo que más importa son las cosas que cubren, en que porcentaje y bajo que condiciones.

Las eventualidades que más se producen en un piso son las siguientes:

Y me puse a comparar las condiciones cubiertas por los seguros. Todos tienen planes muy similares pero por ejemplo La Estrella te cubría 150.000 euros de responsabilidad civil y el resto 300.000. Y además solo cubría los eventos producidos por el agua en tu hogar con lo que a pesar de ser el mejor precio quedaba descartada. Tampoco me gustó el chico que me atendió con lo que si hubiera problemas en un futuro cualquiera le decía algo…

Por precio y coberturas quedaron Catalana Occidente y Groupama. Y cualquiera de las dos me servía. Para acabar de decidirme pensé en ver que decían los internautas. Pude haber buscado foros sobre temas de este tipo pero no me faltaba tiempo así que tiré por el recto y busqué cuantas veces salía la palabra estafadores junto a la aseguradora en google. Descarté la palabra problemas por que podían haber páginas que dijeran no es un problema o también la palabra ladrones porque los seguros cubren temas como robos y la palabra ladrones en una página de seguros no tenía porque ser peyorativa para la aseguradora:

estafadores and groupama.

estafadores and “catalana occidente”.

El resultado 22 páginas con esas palabras a 1000 y pico respectivamente… No es un método nada fiable ya que si en una página alguien habla de los del banco santander diciendo que son unos estafadores y más abajo alguien dice los de Groupama son los mejores esa página cuenta en mi estadística de Groupama estafadores. Pero bueno me sirvió para ver algunas opiniones.

En fin que si quieres buscar el mejor seguro del hogar, más barato y con más coberturas ármate de paciencia. Lo que no descarto es el año que viene volver a hacerlo para ver si alguien tiene una oferta especial y también intentaré bajar el continente que ahora está alto porque me dijeron que se debía igualar con el del banco para dar de baja el de estos. Y probaré a quitar algunas clausulas, ya os contaré 😛

Por cierto lamentable que te llamen a las 9 de la noche para decirte el precio del seguro (más de uno lo hizo). Las aseguradoras deberían tener un poco de respeto para con sus empleados y la vida familiar de estos…

 

*Franquicia es que tu pagas los primeros x’s euros (por ejemplo 60 euros) y la compañía el resto o lo que cubra.

P.D: Si alguien conoce mejores precios o compañías de seguros que no se corte en los comentarios. Pero ojo que llamaré a la compañía y preguntaré 😛

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